Problématique du crédit immobilier en Afrique

Le continent dispose encore d’assez de foncier, cependant le gap de logements et autres immeubles de bureaux reste immense. Il subsiste des difficultés d’accès au crédit, ainsi que l’absence de toute volonté étatique d’accompagner les programmes d’habitat à grande échelle.

On a coutume de soutenir que quand le bâtiment va, tout va. En Afrique, les États, qui sont conscients de l’importance du secteur de l’immobilier, mettent les moyens, pilotant leurs propres programmes d’habitat, gérés par des sociétés à gestion autonome, secondées par des partenaires. Des opérateurs privés, encouragés à fédérer leurs actions, apportent leur contribution par le biais de programmes complémentaires. C’est seulement dans une telle synergie d’actions que 100 000 à 200 000 logements, dont une grande majorité dans le segment économique ou social, peuvent être réalisés par an. 

Dans nombre de pays africains, c’est une bonne moyenne pour solder un gap qui va croissant. Une demande tout aussi importante dans tous les segments. Il est vrai qu’à travers nos grandes villes, quartiers résidentiels, centres commerciaux, Technoparcs, et autres centres d’affaires commencent à essaimer pour répondre à cette demande. 

Mais quid des moyens mis à la disposition des promoteurs d’une part, et des acquéreurs d’autre part ? Excepté certaines sociétés de promotion immobilière qui ont pignon sur rue, le crédit immobilier se fait désirer. Un grand nombre de promoteurs, certes atomisés et peu organisés au sien de leur corporation, sont laissés à eux-mêmes et ne bénéficient d’aucun soutien. En dépit d’une très grande volonté, la marge de manœuvre de ces opérateurs demeure très réduite. 

Parallèlement, l’acquéreur est souvent confronté à d’énormes difficultés pour accéder au crédit logement. Outre des frais d’ouverture de dossiers, aussi incompréhensibles qu’onéreux, l’apport personnel peut constituer un écueil de taille au lieu d’être symbolique. Autre obstacle et non des moindres, la garantie, souvent exigée, paraît on ne peut plus superflue, vu qu’une hypothèque sur le bien cédé règle définitivement le souci de couverture. Doit-on rappeler qu’un crédit immobilier réussi s’achève au remboursement intégral et la récupération de la main levée, l’inscription à la conservation foncière du bien sous le nom de l’acquéreur. 

Une vision

Les experts, contactés par nos soins, assurent que pour arriver à réussir une politique d’habitat réussie, il reste cependant important que les pays africains s’engagent réellement, ne serait-ce que sur le logement économique, pour une politique, basée sur «un citoyen, un toit», pour rendre obligatoire l’assurance-décès et annihiler toute spéculation par des textes règlementaires. En effet, des textes de loi pourront interdire l’acquisition de plus d’un logement à la fois. Des taux d’intérêt prohibitifs, une absence de libéralisation du marché avec la possibilité de laisser le choix au client pour un taux variable ou fixe, une volonté de dissimuler des clauses sur les pénalités de retard… nuisent au boom immobilier. Pour un crédit immobilier qui donne accès au logement ou à un bureau, les exemples ne manquent pas. Toutefois, les approches diffèrent. 

Dans un pays comme le Sénégal, aux côtés de la SNHLM, des promoteurs, tels que UFI, Socabeg, HCA, Sicap, Teylium Properties, Domaine des Anacardiers, Sipres, Rufisquoise de Construction, Warda Sénégal, Safco TP, Les Manguiers de Bambilor et diverses SCI, développent un certain nombre de programmes financés par des banques de la place, la Banque de l’Habitat en tête. Parmi les tares de ce système, qui offre des possibilités de crédit sans apport, les clients sont dispersés entre promoteurs et autres notaires. On pourrait lui opposer un autre qui favorise la mise en place, par des promoteurs, d’un guichet unique, où le client trouve à la fois des agences bancaires partenaires, que des détachements de services administratifs liés à l’immobilier (communaux, cadastre, notaires…). 

Au Maroc, le groupe Douja Promotion Addoha expérimente ce dernier système qui fonctionne très bien. Il lui a permis de gagner du temps, sachant que, contrairement aux promoteurs sénégalais, ce groupe ne construit pas des immeubles. D’autres majors, tels qu’Alliances, groupe Chaabi, Palmeraie Développement… connaissent le même succès et vendent sur plan. Et pour ratisser large, l’informel est inclus au Maroc avec le fonds Fogarim (Fonds de garantie de prêts au logement aux populations à revenus modestes ou non réguliers). 

Ailleurs à travers le continent, l’immobilier est sur une bonne phase. A Tatu City de Nairobi, à Eko Atlantic (Victoria Island au Nigéria), du résidentiel au haut de gamme, en passant par l’immobilier d’entreprise, la demande est forte. Pourvu que les États par leurs Caisses de garantie et les banques suivent. Aussi, la mise en place sans délai de centres techniques de normalisation pour permettre de booster le secteur.