La loi dénommée « American Recovery and Reinvestment Act », promulguée par le Président Obama le 16 février 2009, vient compléter une série de mesures gouvernementales, initiées par l'Administration Bush, ayant pour ultime objectif la restauration de la confiance des américains dans le marché de l'immobilier, devenu une véritable arlésienne pour les experts du secteur et autres économistes.
Le « fear factor », la peste de toute économie dynamique continue de faire des ravages dans ce marché. Le doute s'est emparé de la majorité des intervenants dans le secteur, investisseurs, promoteurs et agents immobiliers et acheteurs.
Pour revigorer l'investissement dans l'immobilier, un des piliers de l'économie américaine, dont les américains se méfient désormais, comme une épidémie mortifère, Le Président Obama s'est battu vaillamment contre le Congrès pour faire passer le projet. La hantise des conséquences budgétaires rédhibitoires, pour de nombreux parlementaires aussi bien républicains que démocrates, constituait le point de discorde irréductible. On a l'impression, soutenaient-ils, d'être en présence d'un marché de dupe. Les institutions financières qui ont été à l'origine de cette infortune qui a déstabilisé l'économie nationale sont rétribuées par des bailout à-tout-va, avec des milliards de dollars décaissés sur le compte des contribuables américains : plus de 3.000 milliards de dollars qui vont être assumés par les générations futures, à cause de l'irresponsabilité combinée des magnats de Wall Street et des consommateurs qui veulent vivre ,avec frénésie, au dessus de leur moyen.
Comme pour corser les choses, le plan encours est critiqué par la majeure partie des concernés : les propriétaires qui s'acheminent vers une inévitable forclusure (réalisation de leur hypothèque).
Le problème est très complexe et relève d'une inextricable collusion entre la sphère politique et celle de la haute finance qui, du reste, n'entendent pas lâcher du leste pour ce qui est des contrats de mortgage en cours. En effet, les prêteurs rechignent à réduire le principal des dettes contractées, comme l'exige opportunément la majeur partie des débiteurs, pour être en mesure de « repartir sur de nouvelles bases » et pouvoir reprendre leurs paiements et les poursuivre régulièrement, afin de conserver leur maison, au lieu de laisser la procédure de la vente au enchères suivre son cours . D'ailleurs, la majeure partie des propriétés ont vu leur valeur actuelle diminuer de moitie. Ce qui veut dire qu'elles n'ont plus d'equity (plus-value) qui leur confère une certaine attraction sur le marché financier. Une véritable catastrophe pour les propriétaires américains mais surtout pour les immigrants qui avaient cru au rêve américain.
De l'autre coté, des propriétaires submergés de cartes de crédit sont frustrés par les clôtures de leurs comptes, en catimini, par les lenders pour des raisons fallacieuses telles que l'inactivité du compte, même si le client continue de faire ses paiements à date échue. Du coup, leur credit score (valeur positive qui détermine leur situation globale en tant que débiteurs) se déprécie outrancièrement par des points en moins et les expose à des refus subjectifs d'accès au crédit bancaire aussi bien pour la consommation que pour l'immobilier, spécialement pour le refinancement de mortgage.
En dépit des controverses évasives, parfois partisanes, qui entourent le plan Obama, il demeure que la loi qui l'introduit est une version plus humaine du plan de secours mis en place par l'Administration sortante.
Les dispositions fondamentales de la « American Recovery and Reinvestment Act » pour l'Immobilier
Il n'y à point de doute que la loi offre une multitude de portes de sorties aux propriétaires pris dans un engrenage de dettes hypothécaires, dans la mesure où elle permet à 9 millions d'entre-eux d'échapper à la vente aux enchères de leurs maisons, pour une subvention de 75 milliards de dollars aux agences Freddie Mac et Fannie Mae.
Ainsi, Il y'a lieu de considérer que :
tout nouvel acheteur peut bénéficier des avantages offerts par la FHA (Federal Housing Administration) Freddie et Fannie avant le 31 Décembre 2009. Il s'agit principalement d'un crédit fiscal de 8,000 dollars pour l'achat d'une propriété (maison fixe ou mobile, appartement en copropriété sur terre ou flottant), à condition que l'acheteur n'ait été propriétaire d'une résidence principale, trois années auparavant. Le conjoint qui a été propriétaire d'une résidence principale, ne pourra également prétendre à ce dégrèvement fiscal. Cependant, un célibataire peut prétendre à ce dégrèvement pour lui (elle) même, lors d'un achat de propriété, en partenariat avec sa fille ou son fils.
le dégrèvement fiscal, contrairement à celui institué en Juillet 2008 par l'Administration Bush, n'est pas remboursable. Mieux, il peut être réclamé en argent comptant lors d'une transaction, pour servir de dépôt.
La notion de résidence principale est d'ordre fiscal et relève de l'exemption d'impôt sur les plus-values , selon qu'on se trouve dans la tranche de revenus de 250,000 (pour une personne seule) ou 500,000 dollars (pour un couple), en cas de vente .
Même l'immigrant qui n'est pas un « résident », au sens des textes régissant Internal Revenu Service (organisme fédéral chargé des impôts) et qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale au cours des trois dernières années peut, lui aussi , réclamer ce dégrèvement fiscal lors de l'achat d'une propriété.
Outre les incitations fiscales qui constituent la pierre angulaire de la loi, certaines dispositions vont dans le sens de la promotion de l'économie d'énergie. Ainsi, un crédit fiscal est disponible pour tout propriétaire qui installe dans sa maison ou son appartement des équipements, ou fait des rénovations de nature à permettre une substantielle économie en consommation électrique ( panneaux solaires , par exemple). Ce crédit fiscal peut être de l'ordre de 1500 dollars et sera disponible jusqu'en 2010.
L'industrie de la promotion immobilière figure également en bonne place dans le plan. Une enveloppe de 2 milliards de dollars est disponible pour des projets de construction de logements à prix très abordable, destinés aux classes moyennes. Des exemptions fiscales temporaires peuvent être accordées aux promoteurs par les autorités étatiques, dans des conditions déterminées par elles, et selon leur politique d'urbanisation.
En définitive, l'Administration Obama cherche la voie la plus sure pour ramener la confiance dans le secteur de l'immobilier dévasté par les forclusure en cascades et qui se trouvent être concentrées pour 80% dans les Etats les plus nantis de l'Union (Californie, Nevada, Arizona, Floride).
Aux incitations fiscales accordées aux acheteurs d'une première résidence principale, s'ajoutent des mesures qui permettent aux propriétaires de solliciter le refinancement de leur mortgage à des taux d'intérêts très faibles et des traites mensuelles supportables, dans la mesure où celui-ci est garanti par Freddie Mac ou Fannie Mae. La condition sine qua non pour participer dans ce programme de refinancement, subventionné par le gouvernement fédéral , est que la valeur vénale de la propriété ne soit pas inférieure à l'encours de la dette, au moment de la requête. Or, avec la chute continuelle des prix (jusqu'à 50% de la valeur d'achat, dans certaines zones urbaines des Etats de l'Ouest), beaucoup de ménages ne pourront pas échapper à la réalisation hypothécaire de leur propriété.
Le Président Obama l'a clairement affirmé dans ses nombreux discours sur la question : le plan n'est pas conçu pour réparer les erreurs financières domestiques ou l'irresponsabilité de qui que ce soit, dans son choix en matière de consommation. En d'autres termes, ceux qui vivent au dessus de leurs moyens le font à leurs risques et périls.
De toute manière, le plan de sauvetage qui se déroule en ce moment est à la portée de nombreux propriétaires qu'ils soient citoyens américains, résidents voire immigrants.
Toute requête doit, cependant, être introduite avant le 31 Décembre 2009.
Cheikh Sidya Diouf, Conseil Juridique
ACAD, Virginie
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