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Opinion

Coût des loyers : que veut le gouvernement ? La baisse ? La hausse ou le charivari ? Par Mamadou Diop "Decroix" Député non inscrit à l'Assemblée nationale.

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Coût des loyers : que veut le gouvernement ? La baisse ? La hausse ou le charivari ? Par Mamadou Diop "Decroix" Député non inscrit à l'Assemblée nationale.
Avoir entrepris de secouer le cocotier de la baisse des loyers est, en soi, une bonne initiative. L'on ne peut en effet vouloir apprendre à nager sans jamais se jeter à l'eau. Tout le monde ou presque veut et souhaite la baisse des loyers. Les locataires la veulent et pour cause. Ceux et celles qui sont soucieux du sort des personnes aux faibles revenus la veulent. Les propriétaires lucides qui courent derrière de longs mois d'impayés sans gros espoirs de recouvrer leur argent, morosité économique ambiante oblige, la veulent. Il n' y a donc pas là débat. Le bon débat porte sur comment mettre en oeivre une baisse maîtrisée des loyers et pour qui on veut la baisse. Là-dessus, il semble y avoir deux manières, deux voies pour approcher la question : celle du gouvernement qui, au vu du projet de loi soumis aux députés, risque de  mener directement à l'impasse pour dire le moins et celle qui pourrait y mener de façon concrète et durable, dans la paix et la bonne entente indispensable au demeurant, entre locataires et propriétaires.

L'approche du gouvernement. Sauf révision de dernière minute, le projet de loi soumis aux députés est l'exemple type de ce qu'il ne faut pas faire. En voici les raisons : L'article premier dudit projet décline les baisses ainsi qu'il suit :
-     loyers inférieurs à      150.000 CFA,  baisse de 29% ;
-     loyers compris entre 150.000 CFA et 500.000 cfa, baisse de 14% ;
-     loyers supérieurs à    500.000 CFA baisse de 4% ;

Voyons d'un point de vue simplement mathématique les incohérences de cette catégorisation :
Pour deux appartements similaires, Moussa fait payer à l'un de  ses deux locataires (Abdou) 145.000 CFA le mois, et à l'autre (Astou) 155.000 CFA  soit une différence de 10.000 CFA.
Les effets de la loi entraîneraient ceci :
Sur la 1ère tranche, Moussa le propriétaire  perd 42.500 cfa avec Abdou. Avec Astou  qui est sur la deuxième tranche, il perd 21.700. Celle-ci, qui payait seulement 10.000 CFA de plus qu'Abdou avant la loi va payer 30.350 CFA de plus que Abdou avec la loi.
Sur la tranche la plus élevée, Assane qui loue sa villa à 510.000 cfa à François  ne perd lui que 20.400 CFA. (4% de 510.000).  Suprême paradoxe, Assane, qui est au sommet de l'échelle et qui loue à 510.000 CFA sa villa perd moins que Jean qui loue son "2 pièces" à 75.000cfa. En effet  (29% de 75.000CFA = 21750 cfa). C'est le montant qui correspond aux pertes de Jean contre (4% de 510.000 CFA) soit 20.400 CFA pour Assane.

D'ailleurs, toujours à cette échelle des hauts revenus, celui qui fait payer 500.000 à son locataire perd avec la loi 70.000 CFA contre 20.400CFA  seulement pour celui qui loue à 510.000. Ainsi donc, avec la loi, celui qui payait juste  10.000 CFA de plus que son voisin de même palier va devoir désormais payer 49.600cfa de plus que lui.

De telles incohérences traversent toute la grille parce qu'il n'y a pas un système de progressivité des baisses qui eut assurer l'équité dans les dégrèvements. Résultat : moins le propriétaire gagne, plus il perd. Et à contrario, plus le loyer est élevé,  moins le propriétaire perd. En somme, les hauts revenus ne sont pratiquement pas concernés tant du côté du locataire que de celui du propriétaire.  Par contre, les revenus intermédiaires des classes moyennes seront durement touchés au vu des dispositions du projet puisqu'en définitive, ce sont ces classes moyennes qui ont pu investir grâce à leurs économies complétées le plus souvent par des prêts bancaires, pour réaliser de petits immeubles à usage d'habitation. Comme nous l'avons vu ci-dessus, lorsque celui qui percevait 75.000 CFA de location perd plus que celui qui percevait 510.000 CFA il y a problème. Posons-nous donc la question de savoir si la loi va fonctionner. Non ! Ça ne marchera pas.
Si la démarche n'est pas corrigée, nous allons tout droit vers des tensions extrêmes entre logeurs et locataires alors qu'il est possible d'avoir une loi équitable dont l'application sera globalement acceptée. De plus, tout comme dans la baisse des prix des denrées ou encore dans la fixation du prix de l'arachide récemment,  la baisse administrative des loyers ne résistera pas aux dures lois économiques du terrain. On ne peut pas faire plier les lois économiques par des lois administratives et ce ne sont pas  à des libéraux qu'il faut le rappeler.
La loi portant baisse des loyers risque  d'être totalement contreproductive pour le logement social. En effet, l'on pourrait  assister à un phénomène de désinvestissement chez les épargnants qui étaient dans la filière avec comme corollaire une offre qui se rétrécit davantage et une augmentation subséquente du loyer. L'on pourrait aussi assister à un phénomène de hausses compensatrices (comme mode de résistance des propriétaires) qui alimenteraient dans les mêmes conditions la spirale haussière des loyers. Et, dans un tel contexte, l'absence de la SICAP et de la Snhlm dans le secteur de la construction de masse depuis de très nombreuses années et les perspectives de rétrécissement de l'offre ne seront pas de nature à simplifier la donne. Les 4000 logements sociaux par an annoncés par le président de la République seront une goutte d'eau dans l'océan à supposer que ces promesses se réalisent.

Plus fondamentalement,  il faut savoir que nous avons 25% de notre population vivant sur les 0,3% du territoire que représente Dakar. Il faut aussi savoir que 150.000 à 200.000 personnes viennent habiter à Dakar chaque année. Il faut enfin rappeler que Dakar est une presqu'île qui ne peut s'étendre comme le feraient Bamako ou Niamey ou encore Ouagadougou et Ndiaména.
Aller dans le sens de la résolution structurelle du problème des loyers,  c'est aller dans deux directions :  dans l'immédiat, il  faut lancer un programme de 20.000 logements sociaux par an pour assurer le succès d'une politique  de bas loyers qui  soit durable et, dans un deuxième temps, corréler les infrastructures routières et ferroviaires pour sortir de Dakar à un programme de logements sociaux sur un triangle Dakar, Kaolack, St-Louis qui inclut Touba. Ce sont des problèmes globaux d'aménagement du territoire sénégalais. L'approche doit être globale et intégrée et non consister à aborder les problèmes au coup par coup sous la pression des urgences.

Concluons sur les perspectives. Une loi pour baisser les loyers, si elle est le fruit d'un travail rigoureux fondé sur des études sérieuse et la concertation entre les acteurs, est une bonne chose. C'est à cela qu'il faut aller à la place de ce qui apparaît aujourd'hui comme une marche forcée  dont les raisons ne sont pas révélées.

Dakar ce mardi 14 janvier 2014


20 Commentaires

  1. Auteur

    Dethiogou

    En Janvier, 2014 (21:54 PM)
    bayil thiogou bi , tè geum sa bopp. le gouvernement a bien mesure d'urgence en attendant que celle dèfinitive soit prise...sa genre bi gno tardel senegal
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  2. Auteur

    Lamine Cisse

    En Janvier, 2014 (22:13 PM)
    cohérence et pertinence dans les analyses. Voilà une contribution patriotique issue d'une réflexion de recherche. Merci Camarade pour vos contributions de qualité comme d'habitude, je suis entièrement d'accord avec toi.
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    Auteur

    Asterix

    En Janvier, 2014 (22:36 PM)
    Ce que pose de Decroix n'est pas specifiquement lié à cette loi. Dans toute réglementation où y'a des tranches, soit on en bénéficie si on est à la limite supérieure (ou inférieure) soit on perd si on est à la limite inférieure (ou supérieure selon le type de réglementation).



    Il faut arreter cette mauvaise foi qui consiste à vouloir jeter du sable dans le couscous du gouvernement à tous les coups. Ce couscous-ci c'est le couscous de tous les sénégalais. C'est une bonne décision qu'il fait saluer. :up:  :up:  :up: 
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    Auteur

    Goor Yomboul

    En Janvier, 2014 (22:58 PM)
    La surface corrigée est plus simple et plus objective. Personne ne comprend cet entêtement qui mène dans l'impasse. Iba Der c'est un fanatique. Les libéraux se rappellent quand il passait sa vie à encourager Wade à nommer Karim Wade. "Il est compétent, il ne faut pas le stigmatise parce qu'il est ton fils", ne cessait-il de dire à Wade. Quel est son comportement aujourd'hui? "Son" loyer là aussi mènera dans l'impasse.
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    Auteur

    Proprio

    En Janvier, 2014 (23:09 PM)
    pour une foi je suis d'accord avec mr decroix   <img src="https://images.seneweb.com/content/seneweb/generic/images/smileys/bravo.gif" alt=":bravo:">    <img src="https://images.seneweb.com/content/seneweb/generic/images/smileys/bravo.gif" alt=":bravo:">    <img src="https://images.seneweb.com/content/seneweb/generic/images/smileys/bravo.gif" alt=":bravo:">   si Dakar est cher allée voire a keur mbaye fall ou keur massar labas ls loyers ne sont pas cher et laisse dakar aux nantis  :up:  :up:  :up:  boulen ma saga sama khalat la wakh :tala-sylla:  :tala-sylla: 
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    Auteur

    Laye

    En Janvier, 2014 (23:09 PM)
    les locataire sont des paresseux les propriétaires ont beaucoup investi pour faire de tres belles villas et des immeuble pour faire de dakar une ville comme paris sans l'aide de l'état " mieux guediawaye et les parcelles assainies sont devenues de grandes villes par le courage des propriétaires " il n"y a ni sicap ni hlm "" les propritaires sont réguliérement domiciliés pour les élections contrairement aux locatires donc attention ""les locataires veulent habiter en ville sans mettre le prix
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    Auteur

    Bil

    En Janvier, 2014 (23:21 PM)
    presi 29 pour cent pour tous la gnou wakh
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    Auteur

    Laye

    En Janvier, 2014 (23:29 PM)
    le nombres de logements que les propritaires peuvent construire l'état ne peut pas le construire ( voir les parcelles assainies il y a 7 unitées)
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    Auteur

    Baye Lamine

    En Janvier, 2014 (23:38 PM)
    Bravo. Analyse pertinente et objective.c ridicule de deçreter comme ça des pourcentages de baisse. Quid des contrats déjà signés entre bailleurs et locatairesn?

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    Auteur

    Djaxlé

    En Janvier, 2014 (00:15 AM)
    Il faut raisonner en termes de valeurs objectives et non en termes de prix. ON EST DIRIGE PAR DES FOUS !!!
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    Auteur

    Tra

    En Janvier, 2014 (00:34 AM)
    nous allons fermer nos maisons Maky Sall n'a qu'a chercher des maisons gratuit :sn: 
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    Auteur

    Oussou

    En Janvier, 2014 (00:54 AM)
    il y aura pénurie du logement d'ici quelque temp car des investiteurs vont tourner le dos et la consequence sera grave
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    Auteur

    Depute-qui-travaille

    En Janvier, 2014 (01:01 AM)
    voilà un député qui bosse. Il réfléchit sur ce qu'on lui soumet et donne publiquement ses opinions avec un argumentaire sérieux. C'est de cela que nous avons besoin. J m rejouis d'ailleurs de constater qu'il n'y a pas d'insultes. C vrai que le texte dégage une certaine sérénité et un effort d'objectiver les choses. Peut-être aussi que les insulteurs dorment en ce moment vu l'heure tardive. Voir demain. ..
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    Auteur

    Any

    En Janvier, 2014 (03:26 AM)
    maky diohh emigre haliss bou barre tour nee nangouhatko  :tala-sylla: 
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    Auteur

    Sdf

    En Janvier, 2014 (04:37 AM)
    Legui louer touma sakh damay fermer damay keur ba kham. Boy bakh dangay bakh sissa alal mais pas des autres. Locataires yi mom dagnou yakar gno guene beug proprietaires seni keur. Nagnou dem rekkk.
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    Auteur

    Oho

    En Janvier, 2014 (07:41 AM)
    Une déconstruction de l'unité nationale en vue.
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    Auteur

    Lemzo

    En Janvier, 2014 (08:24 AM)
    Je partage parfaitement son point de vue.

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    Auteur

    Moi

    En Janvier, 2014 (08:32 AM)
    Ces mesures sont salutaires car le loyer est cher au sénégal. et ce n'est pas normal. Si le loyer était abordable kenn dou wakh dara mé loyer defa Djegui dayo. Les locataires n'ont aucun yeurmandé pour leurs concitoyens. Alors l'état prend des mesures pour réglementer les choses ay genrou diop decroix yi di am li gnu wakh. C'est hoteux de sa part il devait applaudir des deux mains au lieu de jeter des pierres. EN TOUT CAS NOUS SOMMES ENTIEREMENT D'ACCORD AVEC LE GOUVERNEMENT SUR CE PB DE LOYER.
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    Auteur

    Allo

    En Janvier, 2014 (09:11 AM)
    Merci Decroix de votre pertinente analyse. Ce projet bana bana n a pas ete bien etudie. Ce que le gouvernement cherche c est plutot l effet d annonce et le populisme. Si ca passe Macky va trepasser car le retour de baton sera terrible sur la collecte des impots et sur les bulletins de votes.

    Au d opter pour la creation de cites nouvelles a l exterieur de Dakar sur des poles de devloppement, il veut se retourner contre ceux qui ont travaille dure et qui ont construit par eux meme une economie de rente. C est vraiment de l amateurisme. Une baisse du loyer ne peut se fonder sur des criteres de tarifs seulement, il faut aussi considerer la surface corrigee, les investissements du bailleurs. Vouloir inciter les locataires contre les bailleurs n est pas une solution. Est ce pour cela que nous vous avons elu?
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    Auteur

    Son Métier = Théoricien

    En Janvier, 2014 (09:34 AM)
    Mais ou était cet énergumène avec ses idées éclaires alors qu'il était au pouvoir Ce mec est mort que dis dis-je décédé politiquement il nous emmerde vraiment .
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