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La capitale habitée par cinq millions d’habitants en 2025 : Dakar, une bombe urbaine et foncière à retardement

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La capitale habitée par cinq millions d’habitants en 2025 : Dakar, une bombe urbaine et foncière à retardement

A l’horizon 2025, Dakar sera habitée par cinq millions d’habitants. Un dédoublement de la population qui pose la problématique de l’urbanisation et du foncier à Dakar. L’enseignant sénégalais Djibril Diop de l’Université du Québec à Montréal (Uqam) qui vient de publier un ouvrage intitulé «Urbanisation et gestion du foncier urbain à Dakar : défis et perspectives» estime que Dakar est aujourd’hui une bombe à retardement. 

 

(Correspondant permanent - Montréal) - Dakar étouffe. L’hypothèse d’une explosion sociale partant de la pression de l’urbanisation et du foncier sera une réalité tangible, si la tendance n’est pas renversée. Le cri du cœur de l’enseignant Djibril Diop chargé de cours à l'Institut d'Urbanisme de l'Université de Montréal au Canada ne sonne pas comme une révolte. Il appelle à une conscientisation collective à partager entre les acteurs étatiques, la société civile et les populations. A travers son livre «Urbanisation et gestion du foncier urbain à Dakar : défis et perspectives», édité par l’Harmattan, l’universitaire présente un tableau catastrophique qui ne présage pas d’un futur urbaniste et foncier heureux. Figurez-vous que Dakar qui ne représente que 0,28 % du territoire national abrite le quart de la population sénégalaise. Les choses vont se compliquer davantage, puisque les projections démographiques à l’orée 2025 révèlent que Dakar sera habitée par cinq millions de personnes. «Une telle situation va provoquer à coup sûr, si la tendance n’est pas renversée, une véritable bombe puisqu’elle pose la question de la sécurité d’une manière accrue. Elle posera aussi la question de l’alimentation de l’eau. Elle devient alors tragique lorsque la complexité foncière s’ajoute à ce méli-mélo», explique le Dr Djibril Diop. Ce dernier note que la capitale, avec près de trois millions d’habitants, constitue la région la plus densément peuplée du pays avec (+ 4000 habitants au km2 contre seulement, 10 au niveau national). Elle se particularise par son taux élevé d’urbanisation (97,2 %), contre 41 % au niveau national.

 

Le mirage exercé par la capitale sur les villes de l’intérieur du pays fait que Dakar accueille chaque année, entre 80 et 120 mille personnes dans la force de l’âge venant s’ajouter aux demandeurs d’accès aux différents services urbains, dont le logement. L’universitaire d’écrire à ce propos que «l’observateur qui débarque pour la première fois dans la capitale sénégalaise, il a le sentiment d’être au contact d’une ville où les populations sont extrêmement riches, que la pauvreté tant décriée n’est vraiment pas réelle, tant l’image est contrastée. Les belles villas et les immeubles qui sortent de terre et proposés à des prix élevés et trouvent acquéreurs, les autoroutes urbaines et les véhicules de luxe sont partout».

 

Ces zones qui font courir promoteurs immobiliers, particuliers et Etat

 

Essayant de comprendre l’acuité du foncier à Dakar, le chercheur axe son travail sur deux zones d’intérêt. La première tourne autour de la zone de Ouakam, Ngor, Yoff. Il note à ce niveau que les enjeux fonciers sont plus importants dans cette partie de la capitale, compte tenu de sa position vis-à-vis de la ville de Dakar. La deuxième, constituée de Malika, Mbao, Keur Massar, fait office de zone d’extension urbaine pour la région de plus en plus convoitée, tant par les promoteurs immobiliers, les particuliers que l’Etat. Pour Djibril Diop «l’hypertrophie actuelle de la ville est la résultante de choix et de stratégies de planification qui se sont surtout manifestés par leur désarticulation. Depuis l’indépendance, les différents choix politiques ont plutôt maintenu le cap et même renforcé les déséquilibres en favorisant Dakar et les régions côtières adjacentes au détriment du reste du pays».

 

Ce dernier déplore, outre le dédoublement de la population de la capitale d’ici 2025, le manque d’opérationnalité des lois, institutions et organes chargés de la question du foncier de Dakar. Il souligne que le fait que Dakar soit le seul centre urbain du Sénégal a pour conséquence un engorgement expliquant les inondations, la montée des périls comme les violences quotidiennes. «Outre ses équipements commerciaux et touristiques, si depuis quelques années on observe une décentralisation des structures éducatives et de formation à travers le territoire national (Ugb à Saint-Louis, Cur à Bambey, Thiès et Ziguinchor, Ism à Saint-Louis et Ziguinchor, etc.), combien d’universités et de grandes écoles ont été créées dans la région de Dakar dans la même période ? On peut aussi s’interroger sur combien de structures de santé fonctionnent encore ou disposent d’un équipement minimum pour répondre aux sollicitations en dehors de Dakar ?», se demande le chercheur.


Conséquences et perspectives

 

La difficulté récurrente de gestion des ordures et pollutions diverses, la disparition progressive des espaces publics et des espaces verts, l’occupation anarchique de l’espace et des zones non aedificandi, inconstructibles, le déficit dans la fourniture de l’eau potable estimé à 70 mille m3 par jour constituent les conséquences les plus dramatiques d’une telle situation, selon l’universitaire. Ce dernier, confirmant certaines études, note aussi que les dysfonctionnements observés dans le secteur du transport occasionnent des pertes estimées à 108 milliards Fcfa, dont 63 milliards liés à la pollution, deux milliards aux accidents et 41 milliards Fcfa aux congestions et pertes de temps. Les nouvelles infrastructures construites sous l’ère Wade ne constituent guère la panacée. Le Dr Djibril Diop indique que «la réalisation de l’autoroute à péage est présentée comme une bouée de sauvetage et une alternative crédible contre la congestion à l’entrée et à la sortie de la métropole. Néanmoins, si importante soit-elle, cette dernière risque de ne pas présenter les résultats escomptés compte tenu du prix à payer pour l’emprunter». L’enseignant ajoute que «malgré les ponts, les tunnels et autres nouveaux axes routiers, la circulation n’est toujours pas facile à Dakar. Plutôt, ils ont même contribué, dans certains secteurs de la ville, à accentuer les difficultés de mobilité. Dans ce bouillonnement également moderniste, le système de canalisation des eaux de pluie de la ville est aussi laissé en rade. Ainsi, certains sites comme le Boulevard Général de Gaulle, le rond-point de Colobane au niveau de la Maison du Parti socialiste, les quartiers comme la Médina et Castors, sont facilement envahis par les eaux après une petite averse, rendant presque impossible toute circulation».

 

Des pistes de solution peuvent être articulées. Djibril Diop de prôner le renforcement de la sécurité foncière avec une révision du régime de la propriété foncière pour faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les pauvres, la nécessité de réorganiser l’occupation de l’espace pour mettre fin à l’occupation anarchique. Il souligne aussi la nécessité de mettre en place un système d’information foncière à partir du projet de numérisation du Cadastre avec le Projet d’appui à la modernisation du cadastre (Pamoca) et de Numéro d’identification cadastral (Nicad) à l’image du Numéro d’identification nationale des entreprises et associations (Ninea) ou celui de la plaque minéralogique des véhicules. Ces mécanismes devront être accompagnés d’une nouvelle stratégie de développement urbain pour Grand-Dakar, le désencombrement de Dakar, la construction en hauteur comme la solution, l’extension vers la périphérie et Diamniadio ou une nouvelle capitale.



5 Commentaires

  1. Auteur

    Mbaye=mbackÉ

    En Octobre, 2012 (19:09 PM)
    Dakar est sale avec trop de villageois, de marchands ambulants et les sénégalais font trop de gosses.

    des DECHETS humains, TALIBÉS, Mandiants, THIANTACOUNES, BAYE-FALL...i.

    Brefs les Politiciens et intellectuels qui vont corber l'échine devant ces marabouts qui ont plusieurs femmes et des dizaines de gosses sont en parti responsables de la situation CATASTROPHIQUE de notre pays qui risque d'EMPIRER s'il n a pas une politique de LIMITATION des NAISSANCES et d'arret de l'exode rurale.
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  2. Auteur

    En Meme Tps

    En Octobre, 2012 (19:51 PM)
    Que voulez vous il ny a aucune politique urbaine nos politiciens sont trip occupés par leurs partis pour lever le nez et les populations citadines baissent les bras devant l'invasion des ruraux le principal mal de dakar c l'exode rural il faut fixer ces gens dans leurs régions cela fait 50ans que nos dirigeants nont pas compris que pour resoudre les pblmes de la vie (santé éducation hygiéne etc) il faut dabord fixer les populations et procéder zone par zone afin d'avoir une meilleure politique plus efficace
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    Auteur

    Lébou

    En Octobre, 2012 (19:54 PM)
     :sad: 
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    Auteur

    Pastime Paradise

    En Octobre, 2012 (10:11 AM)
    Il faut dire aussi que près des 2 tiers de ces gens habitent ou habiterons. Dans des bidonvilles .les experts ont sonné l'alarme devant cet afflux de nouveaux citadins .

    Tout se passe comme si la ville était en train de partir en loques ,constructions incontrôlées,n'importe ou,n'importe comment.en période hivernale le système d'assainissement ne parvient plus à évacuer les précipitations et s'engorge tous les jours.la population se concentre dans certaines zones dépourvues de réseau d'égouts .les trottoirs sont littéralement. Accapares par des petits et grands vendeurs.cette ville est devenue invivable.

    On n'avait pas imaginé que ce seraient les paysans qui iraient chercher le progrès dans les villes .les théories convenues sur le .....développement assuraient alors qu'il fallait faire entrer la modernité dans les campagnes .

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    Auteur

    Y N Dieye

    En Octobre, 2012 (13:55 PM)
    Quel type de promoteur immobilier, à partir de 2012.

    Depuis quelques temps, des dirigeants de sociétés de promotion immobilière, surtout les plus en vue, sur l’échiquier national, sont dans les liens de la prévention pénale. Deux directeurs généraux ont ainsi été attraits au tribunal, pour des accusations de retard dans la livraison des villas ou terrains, pour lesquels des sénégalais établis, en Europe pour la plupart ont payé, depuis fort longtemps. Dans cet imbroglio, ou l’on accuse des prompteurs immobiliers de malversations, mon propos n’est pas de chercher à les enfoncer, ou encore moins à les défendre, parce que rien ne me lie aux concernés, sauf que nous partageons le même métier, avec des fortunes diverses. La promotion immobilière étant d’une élasticité sans pareille, depuis un certain temps, beaucoup de sénégalais s’y sont engouffrés, sans que cette ruée ne puisse aider à une plus grande production de logement, pour les sénégalais.

    Au contraire, la production est restée là où elle était avant 2000, tant sur le plan de la qualité des logements produits, que sur le plan quantitatif. Certaines sociétés sont en train de bien travailler, mais elles sont visibles dans la région de Dakar, uniquement. Cependant, elles ne produisent pas des logements sociaux. Or c’est de cela dont il s’agit ici. Dans ce domaine qui préoccupe l’état et nos citoyens, des campagnes publicitaires mensongères accompagnent ces nouveaux promoteurs, souvent avec des modalités innovantes de paiement. Une attractivité proche de l’arnaque.

    Des fonctionnaires créent des sociétés de promotion et de gestion immobilière, qui ont pignon sur rue, au mépris de leur statut. Dans la banlieue dakaroise, les agents des communes et communautés rurales, sont les intermédiaires de ces pseudo promoteurs. Le drame, est que des programmes se réalisent, sans le moindre respect des règles d’urbanisme. Finalement, dans certaines zones, c’est le plan directeur d’urbanisme, ou le schémas directeur, qui s’adapte et régularise les aspérités commises par l’administration décentralisée.

    Le slogan « une famille, un toit », a ouvert la course, et des banlieues plus exposées aux inondations, isolées des réseaux routiers, d’eau potable et d’électricité, se constituent à une vitesse vertigineuse. Des promoteurs, peu professionnels, terrassent, implantent des bornes et vendent leurs parcelles. Juridiquement, leurs assiettes domaniales ne dispose ni d’un bail, encore moins d’un titre foncier. La formule qui rassure est la suivante : « la régularisation est en cours ». On met l’état devant le fait accompli, en se fondant sur sa difficulté à casser les constructions pour les raisons, que nous savons. La paix civile présente, valant le risque futur, peut être.

    Notre administration est parfois aux antipodes de la légalité, sinon comment expliquer qu’un promoteur, puisse disposer d’un certificat de conformité, pour un lotissement : sans eau potable, ni électricité. Il faut avoir un agent de l’administration avide et un promoteur inconvenant pour en arriver à ces violations flagrantes. L’état doit aller vers une réorganisation du secteur, au delà des audits, par la définition d’objectifs aux promoteurs à travers des contrats de performance qui leurs seront soumis, pour une exécution conforme des programmes.

    Au moment où l’état initie un audit foncier, il faut attirer l’attention des décideurs, sur la nécessité d’une classification zonale, à partir du plan directeur du département de Rufisque et environs. Ce préalable est nécessaire, en ce qu’il permettra d’éviter les incohérences notées, sur le plan de la destination des sols, dans la zone de Diam Niadio. Une fois, les zones d’habitation connues, il sera loisible à l’état de définir les termes de référence, en matière de production de logements. Ensuite, la mobilisation foncière par l’état doit s’accompagner de contraintes non spéculatives. Car, il est fiscalement et juridiquement inconcevable, qu’un terrain du domaine national attribué gratuitement à un promoteur, puisse avoir une valeur vénale supérieure aux coûts : de sa régularisation foncière et de ses voiries et réseaux divers. L’état à l’instar de la BHS et de ce qui se fera en France à l’entrée en vigueur de la loi Madame Duflot (Ministre du Logement), en janvier 2013, doit encadrer la plus value foncière ou immobilière du promoteur.

    Par éthique, les attributions d’assiettes foncières ou domaniales, dans les zones de recasement, doivent normalement répondre aux règles qui fondent les marchés publics de l’état de Sénégal. Et jusque là, rien ne justifie, que des hectares soient attribués gracieusement à des citoyens, qui ne justifient d’aucune expérience, dans le domaine de la réalisation de programmes immobiliers. Mieux l’état pour avoir les résultats escomptés dans sa politique de mobilisation foncière au profit des populations, doit procéder à des appels d’offre, qui permettent de déterminer suivant les plans d’investissement proposés par les promoteurs, quel est le meilleur profil de programme pour nos concitoyens. Seulement, dans notre pays, on a trop tendance à oublier que les métiers ont des frontières entre eux, qu’il n’est pas aisé de transgresser, sans créer des précédents dangereux.

    C’est faute de conditions d’éligibilité, que le greffier et l’imprimeur devenus, respectivement les DG d’AGIR IMMO et de NAMORA, ont créé plus de spectacles et de désolations, que de logements. On constate que leurs programmes tardent à se réaliser, parce qu’ils ont eu des difficultés de mise en œuvre, faute d’une compétence avérée, en la matière. L’état doit créer les conditions d’une saine concurrence, afin d’offrir aux sénégalais des logements vertueux à des prix compétitifs.

    Mais pour un tel résultat, il faut activer un certain nombre leviers antinomiques à toute spéculation foncière, c’est l’unique manière de protéger les sénégalais contre les chasseurs de primes étrangers à la profession. La (CCOD), comprend en sein et au niveau de la (DEDT), de la (DUA) et de la (DC), suffisamment de compétences, pour contrer ces pratiques et asseoir une politique cohérente du logement. Mais des réformes de fond et de forme s’imposent pour une implication directe et autonome de leurs services techniques régionaux et départementaux, dans la gestion de la mobilisation foncière, son affectation et les régularisations foncières des terres du domaine national.

    Y.N. DIEYE
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