La forte demande de logement à Dakar est à l’origine des prix exorbitants des loyers. Cette robuste demande est alimentée par plusieurs facteurs, notamment la croissance démographique (taux de natalité élevé, l’exode rurale et sous régionale) et surtout la concentration de toutes les activités économiques à Dakar.
L’ambition du chef de l’état est d’améliorer les conditions de vie des sénégalais. Ainsi, il a saisi l’Assemblée nationale du projet de loi n°04-2014 portant baisse des loyers. Cette loi va avoir sur le court terme, en admettant qu’elle ne tombe pas en désuétude, des effets positifs sur le prix du loyer pour les locataires. Par contre, pour les propriétaires la loi signifie une perte de revenus, d’autant plus que ceux qui seront frappés par la réduction la plus significative ne sont pas nécessairement plus nantis que leurs locataires. En effet, la loi prévoit une réduction de 29% sur les loyers de 150000FCFA ou moins. Ces loyers, nous le savons tous, sont majoritairement de petits appartements et des chambrettes individuelles. Les propriétaires de tels édifices sont souvent des familles à revenu moyen qui s’entassent dans une partie de la maison et louent le reste pour avoir des revenus supplémentaires. Ce sont aussi, parfois, des immigrés qui ont investi toute leur épargne dans l’immobilier Dakarois en espérant vivre de leurs loyers.
Cette loi ressemble donc à une redistribution des richesses qui est quelque part injuste. Elle octroie un bénéfice immédiat aux locataires et pénalise les propriétaires les plus vulnérables.
Sur le long terme, cependant, il n’y aura que des perdants !
La loi portera préjudice aux bénéficiaires actuelles en créant une pénurie de logements. Elle va anéantir, de la part du secteur privée, toute incitation à l’investissement dans l’immobilier qui ne sera plus considéré comme bien rentable. Cette faiblesse des marges va pousser à construire, en dépensant le moins possible, des logements de très mauvaise qualité. De la même manière, l’entretien des logements déjà occupés sera moindre du fait que les propriétaires n’auront pas de motifs particuliers à entretenir des logements qui leur ramènent moins d’argent que ce qu’ils en escomptaient. Par conséquent, ceux qui auront la chance de trouver un logement pourraient se retrouver dans des maisons peu entretenues faisant face à des problèmes d’ordre sanitaire et sécuritaire, encore bien plus aigus que ce qu’il en est aujourd’hui. Ne parlons pas des risques d’émergence d’un marché noir pour le logement, car à cause de la pénurie qui sera enclenchée, certains demandeurs de logements accepteront de payer le prix officiel pour avoir un appartement tout en rajoutant des montants non déclarés aux propriétaires.
Voilà, les problèmes auxquels les populations vont être confrontées sur le court et le long terme si cette loi est appliquée.
Je recommande vivement au gouvernement sénégalais de reconsidérer cette loi.
Une politique du logement bien pensée, qui crée des logements décents à des prix abordables s’impose. Les retombées d’une telle politique sur le plan économique, social, et sur la baisse de la criminalité ne sont plus à démontrer. Dans un prochain article, je proposerai des solutions plus adéquates aux problèmes du logement à Dakar. Ici il m’avait semblé nécessaire d’avertir les autorités et d’alerter le peuple sénégalais, les observateurs et partenaires au développement, sur les méfaits de cette loi bien intentionnée, mais aux conséquences désastreuses sur le bien-être économique et social du pays.
Medoune M. Seck Professeur d’économie : John Abbott Collège( Montreal-Quebec) Diplômé en sciences économique : option monnaie et finance Université Paris I Panthéon Sorbonne. Master of Arts en économie de George Mason Université (Virginie-E.U)
40 Commentaires
Kffk
En Janvier, 2014 (21:30 PM)Fakir
En Janvier, 2014 (21:31 PM)Dxb Néna
En Janvier, 2014 (21:39 PM)Nev
En Janvier, 2014 (21:52 PM)Deug
En Janvier, 2014 (22:02 PM)Asterix
En Janvier, 2014 (22:07 PM)C'est une loi salutaire!!! Moi qui suis à la fois bailleur et locataire je suis 100% d'accord avec cette loi meme si je perd de l'argent.
Le probleme de ces gens qui crient, ce sont tous des rentiers. Trop c'est trop!!! un logement assez decent à dakar 2-3 pieces il faut au minimum 100 mille. quel gorgorlou peut debourser cette somme sachant que les salaires ne peuvent pas supporter cette charge locative.
Naniou khalaat gni gniou tané!!! Avec ca on nous bassine avec pays de musulmans patati patata alors qu'on est pire que les kafirs.
Deug
En Janvier, 2014 (22:08 PM)Khôlal
En Janvier, 2014 (22:10 PM)Golf
En Janvier, 2014 (22:31 PM)La seule erreur que fait certains sénégalais et qui semble être à la mode c'est de considérer comme vous d'ailleurs que la seule investissement qui vaille c'est l'immobilier, justement ils n'ont pas tord parce que y a aucune taxe sur les loyers qui leurs sont imposées pas l'Etat comme ce qui ce se fait dans les pays de droits, en cela à l'absence de taxe et de toutes réglementations limitant certaines dérives des propriétaires, ces derniers ne créant aucun emplois, ne payant aucun impôt se sucrent sur le dos du pauvre sénégalais lamdas.
Autres aspect sur lequel je voudrai attirer votre attention c'est que le prix des loyers dépasse largement du moins dans la plupart des cas le salaire moyen d'un sénégalais alors que le prix du loyer devrait au moins être proportionnel au salaire moyen perçu au Sénégal.
De plus le loyer est et risque de rester la seule dépense qui réduit plus de 45% le pouvoir d'achat d'un sénégalais, et vous serez d'accord avec qu'on peut pas parler d'augmenter la croissance sans la consommation donc avec un pouvoir d'achat qui réduit de maniére drastique sur les 2.500000fr de salariés que compte notre petit pays à cause des propriétaires véreux qui ne fait même pas la moitié j'alllais dire le tier du nombre de salariés au Sénégal.
Je ne serai pas d'accord aussi si vous affirmez que la plupart des propriétaires sont à peu prés pauvre, car l'immobilier est devenu aujourd'hui au Sénégal un business et je peut affirmer avec certitude que la plupart des propriétaires c'est des personnes qui à peu prés à l'abris du besoin immédiat.(Si vous avez fait un étude je vous prie de me donner le lien).
Voilà en quelques mots comment je vois la situation.
P.S: je ne suis pas en location.
M.N MBA spécialisé ESC
Ag
En Janvier, 2014 (23:07 PM)Et pourtant ce qu'il a dit est une des bases de l'economie. Ou sont les pays qui avaient une sorte de controle de prix? Que sont-ils devenus par la suite? Tout le monde le sait, leur economie s'est eteinte.
Le probleme des loyers c simplement la loi de l'offre et de la demande. On ne peux pas du jour au lendemain decreter une baisse des prix. C'est du populisme mal venu qui ne reglera rien du tout. Macky Sall et ses conseillers sont tres nuls. Et ce n'est pas un secret que le Senegal continue a reculer depuis qu'il est au pouvoir. D'ici 2 ans on sera encore la a parler des loyers, et des enormes problemes sociaux, economiques que cette loi va avoir, et que Mr. Seck a si bien identifes.
De la part d'un autre economiste averti.
Shit
En Janvier, 2014 (23:58 PM)Mody
En Janvier, 2014 (00:10 AM)Tout economiste de la premiere annee sait que cette loi est vouee a l'echec. L'offre de maisons a louer va diminuer dans un pays ou l'offre est loin d etre satisfaite. Quel senegalais va investir dans un marche moins porteur?
Le populisme ne nous menera nulle part. Meme le docteur Mamadou Lamine Diallo a succcombe au populisme beat. Il est un patriote que je respecte mais il aurait du leur elucider le premier cours d economie 101 que prend chaque future economiste. Notre emerite historien emerite Iba Der Thiam qui ne connait rien de l'economie a bien mene la propagande. Une chambre de deputes ou le niveau d education est le BEPC a enterine cette loi stupide.
No Wonder on fait partie des 20 pays les plus pauvres du monde.
Un pays qui regorge de competences comme Elhadji Ibrahima Sall, ancien ministre du Plan, Ibrahima Fall, sous secretaire general des nations Unies, Mamadou Lamine Loum, economiste est dirige par des minables mal instruits tels que youssou Toure,Cisse, Lo, Farba Ngom, Youssou Ndour et Ameth Suzanne Camara.
Pepe
En Janvier, 2014 (00:50 AM)Ali
En Janvier, 2014 (02:16 AM)Comment au monde un etat serieux , simplement pour charmer un elactorat parceque les locales approches , se permet de picher ses citoyens les eux contre les autre et en vouant aux gemenies des personnes qui n'ont de tort que d'avoit travaile serieusement , de s etre serre la ceinture et d'avoir investi le peu qu ils avaient ds l honnete........
Comme la loi instituant l 'apartheid , cette loi est irrefflechie , illogique , simpliste , illegale, malhonette , inique et incoherente...
Parceque celui qui avait loue sa maison a 50.000 a son cousin pour lui rendre service ds une zone au les maisons se louent a 500.000 devrait appliquer cette baisse ...
Si le prix du loyer est cher a dkr , ce qui n'est meme pas vrai ( parceque si on considere les investissements fait pour produire un apart les prix jusque la enonce ne sont pas chers), c'est a cause de l etat.. qui de lachat du terrain , a lla delivrance des autorisations de construire , l'achat de mat de construction , jusqu a la location percoit des taxes de toute sorte ... Les apart les plus cher de dkr sont vendu par la sicap a la cite keur gorgui ect....
Ceux qui disent qu un investissement immobilier est un mauvis investissemtn se trompent lourdment .. il n ya rien de tel qu un investissemtn immobilier , parceuqe ds un pays kan l immobilier marche tout marche .... si on avait pas investi ds l immobilier ou habiteraient ceux qui disent deja qu il n ya pas siffusenment de logements, aux US pour bouster l econmie on a mis en place le TARP qui etait un program de contruiction d infrsactucture ...bref , si c'est cela le leardership de rupture , on est vraiment mal barre
Tony
En Janvier, 2014 (03:22 AM)Bro
En Janvier, 2014 (04:20 AM)ELLE NE TIENT PAS TA THEORIE DE LA PENURIE CAR TOUS LES SENEGALAIS N ONT PAS VOCATIONS A HABITER DAKAR.
ELLE NE TIENT PAS CAR NAITRA UNE MEGALOPOLE QUI IRA DE DAKAR A SEBIKOTANE-NDIASS-THIES-MBOUR.
ELLE NE TIENT PAS CAR TOUT LE LONG DE L AUTOROUTE DAKAR - TOUBA SERA VIABILISE A USAGE D HABITATION.
LA EST MA REFLEXION PROFESSEUR D ECONOMIE A OEILLERES
Ger
En Janvier, 2014 (05:36 AM)Non macky dou dem serieu.daffa diakhane di saw.
Malick
En Janvier, 2014 (07:33 AM)la mesure a un objectif politique a court terme ! l'avenir n'interesse pas les politiciens ; ce qui est plus curieux dans cette affaire c'est le gouvernement qui communique a travers quequ'un qui n'est ni ministre ni deputé n'dao
macky devrait etre plus regardant
Thosa
En Janvier, 2014 (08:13 AM)People
En Janvier, 2014 (08:14 AM)- d'immeuble de qualité
- d'entretien d'immeuble par les bailleurs
- la diminution de l'offre après la baisse des loyers
sur ces points je voudrais lui préciser ce qui suit :
- les immeubles aujourd'hui en location rare sont ceux qui respecte les minimums de qualité et de confort
- l'entretien des immeubles bien qu'une obligation du bailleurs est réellement exclusivement à la charge du locataire ( même pour régler un problème de plomberie les bailleurs trainent les pieds)
- actuellement à Dakar beaucoup d'immeuble sont fermé faute de locataire pour cause loyer trop élevé, une diminution ne fera qu'arrêter cette spéculation.
Médoune un économiste digne de ce nom se devrait au moins de s'imprégner des réalités au lieu de décliner aveuglément les théories d'économies enseignées dans les universités. le Sénégal a ses réalités.
de la part de promotionnaire du Lycée Blaise Diagne de Dakar et économiste comme toi.
Beuz
En Janvier, 2014 (08:22 AM)Quelles sont les solutions que vous préconisées par rapport aux prix excessifs du logement:
Ngagne--
En Janvier, 2014 (08:34 AM)D'accord. Il y'a une nouvelle donne depuis quelques mois à prendre en compte : l'ouverture de l'autoroute à péage. Les gens n'hésitent plus à acheter un terrain, construire ou louer plus loin, hors de Dakar.
Les Rufisquois disent qu'ils arrivent au Centre Ville de Dakar plus vite que ceux qui habitent Guédiawaye ou Hamo par exemple.
Si ce n'était pas le prix du péage qui est très cher, les prix des loyers allaient baisser automatiquement. Cela a commencé avant que cette loi ne soit votée.
Il y'a beaucoup d'appartements à louer à Dakar qui ne trouvent pas preneur actuellement.
A mon avis, la crise immobilière ne va pas tarder.
Kool
En Janvier, 2014 (08:53 AM)Thiap
En Janvier, 2014 (08:55 AM)Cependant, je ne suis pas d'accord avec toi quand tu dis que cette loi va créer plus de problèmes qu'elle en résout.
En effet, les propriétaires immobiliers, pour la plupart, exploitent les pauvres "gorgorlous" que nous sommes en fixant des prix exorbitants avec des conditions d’accès par fois impossibles à réunir ( trois mois de caution par exemple ). En outre, les propriétaires immobiliers ne paient pas de taxe en général car ils gèrent leurs immeubles par eux mêmes, au lieu de les confier à une agence.
Je pense que cette loi est salutaire, elle est à la limite révolutionnaire.
un ancien camarade du LBD.
Contribut
En Janvier, 2014 (09:04 AM)Hamoul Dara
En Janvier, 2014 (09:15 AM)Buguma Thiombane
En Janvier, 2014 (09:21 AM)Si vous ne considérez que la loi en tant que telle, les spéculations et discours infondés ne seront que de mises et malheureusement tel est le constat avec les contribution d'intellectuel à oeillere.
Pour rappel a M l'expert en economie, pour appliquer une loi plusieurs mécanisme sont mis en contribution, je peux citer Finances, urbanisme collectivité locales etc
Il y'aura forcément alors des commission qui seront chargées d'évaluer et d'attribuer la valeur exacte de toute propriété faisant office de maison a louer
il faut comprendre qu'il y a une situation d'urgence et que bon nombre de propriétaires vivent et se sucrent sous le dos des vaillants gorgorlu en se faisant d'énormes profits sous arguments que matériaux, béton coûtent cher sans être inquiété par le fisc, raison qui motive l'application de coefficient reducteur et 29% assez dissuasif quand meme pour ces bandits économique qui veulent faire fortune dans la facilité.
Maintenant si vous ne voulez pas tomber sous le coup de cette loi mettez vous en adéquation avec les autres qui permettront d'evaluer votre patrimoine, de payer les taxe et d'exiger le loyer qui y sied . Solene ko menoul vous la fermez et vous baissez point trait
Lick1239
En Janvier, 2014 (09:31 AM)Je suis en phase avec l'analyse (l'article). Et j'ajouterai que cette loi n'a d'effet que sur les locataires qui jouissent d'un logement présentement.
Après l'application de cette loi, s' il se trouve que je cherche un logement moins de 150.000 F et que je trouve un bailleur qui décide de me louer un Appart à 120.000 F CFA, ma question est de savoir:
1- les 29% seront -ils appliqués avant ou après la signature du contrat? Et par qui?
2- Et si le bailleur m'informe que les 29% sont déjà appliqués par quel outil je pourrais m'appuyer pour vérifier cela?
Un nouveau bailleur dira a son nouveau locataire que l'Appart je le loue à 150.000 mais compte tenu de la loi je le loue maintenant à 120.000 F CFA. Voici un petit exemple de spéculation basic dont s'appuierons la plus part des bailleurs.
Cette loi est malheureusement trop limité et inefficace à moins que l'Etat revienne sur les décisions de la commission qui avait proposé "la surface corrigée" ou tout locataire pourra calculer la surface et appliqué le taux de la zone et ainsi les loyers resterons fixes. Ainsi, les loyers pourront être révisés par le seul levier du taux de la zone par l'Etat au besoin au conjoncture.
Pour réflexion
Lemzo Dia
En Janvier, 2014 (10:02 AM)De prime abord, on peut penser que cette loi bien intentionnée mais j'ai tendance à penser qu'elle est purement politicienne.
Le vrai problème ce n'est pas les loyers mais c'est bien le prix du terrain dans certains quartiers de Dakar.
Rien ne justifie des terrains à 25, 30, 50, 75 ou même 100 millions à Dakar.
Soyons logique, je ne vais pas acheter un terrain à 75 millions, dépenser 75 millions dans la construction pour ensuite proposer des appartements à la location à 50.000 Fcfa.
Rien ne justifie que le prix des terrains à Dakar soient plus chers que le prix des terrains dans certaines villes des Etats Unis ou de France.
Si le gouvernement veut s'attaquer à un problème alors qu'il s'attaque à celui là en régulant le prix du terrains au m² dans tous les quartiers de Dakar. Il pourra ensuite réguler le prix des loyers.
wa salaam
Deugg Rékk
En Janvier, 2014 (10:20 AM)Je pense tu ignore les conditions de vies dans lesquelles sont les Sénégalais.
Franchement Mr avec tout le respect qu’on te doit, votre article montre que tu n’a rien maitrisait de ce que tu as appris. Tu ne peux pas être un professeur, tu n’a même pas le niveau d’un étudiant !
Nous sommes fatigué par le coût du loyer à Dakar, nous sommes mort, nous sommes……………….
Bily
En Janvier, 2014 (10:42 AM)kan on augmente vous criez au scandale,on diminue le prix du louer vous dites c pas une bonne chose.egoiste va
Pumpkin
En Janvier, 2014 (11:10 AM)Comment et qui vont se charger d'appliquer ces lois?
Y aura-t-il un numéro vert ou les locataires pourront dénoncer leurs bailleurs qui sont des personnes physiques
et pas morales (agences immobilière et autres cabinet foncier, etc.)?
Et le cas des bailleurs intègres qui louent à des prix raisonnables, on leur demande de baisser le loyer eux aussi?
Aux bailleurs véreux qui augmenteront sciemment leur loyer pour qu'après application de la loi, ils puissent retomber sur leurs pattes, on fait comment?
Deux bailleurs qui construisent dans un même secteur un bien immobilier mais avec des matériaux de qualité différente, on fait comment?
Ceux qui se sont déjà engagés avec les banques, ils font quoi?
Les propriétaires véreux qui ont déjà amorti leur bien immobilier, comment on les repère et comment les dénoncer?
Et la liste est très longue... Je me pose tellement de questions sur cette histoire que j'ai fini par croire que c'est une chimère.
Certes, nous en tant que locataires, nous sommes contents de la mesure mais, sévère mais juste, nous ne devons pas pour autant léser les personnes qui ont investi là-dedans.
Last but not least, la chose que j'ai trouvé choquante et très inopportune est le fait:
- qu'on ait fixé le premier taux de réduction de 0 à moins de 150 000, sachant que la majeure partie des loyers à Dakar tournent autour de 150 000
- le grand écart qu'il y a pour le second taux de réduction de 150 000 à 500 000, non mais franchement, à plus de 300 000, on approche le seuil des loyers élevés pour ne pas dire de luxe pour les sénégalais lambda que nous sommes
Et un conseil Prési, une vision ne se limite pas à la durée potentielle de son mandat.
Pumpkin
En Janvier, 2014 (11:11 AM)Last but not least, la chose que j'ai trouvé choquante et très inopportune est le fait:
- qu'on ait fixé le premier taux de réduction de 0 à moins de 150 000, sachant que la majeure partie des loyers à Dakar tournent autour de 150 000
- le grand écart qu'il y a pour le second taux de réduction de 150 000 à 500 000, non mais franchement, à plus de 300 000, on approche le seuil des loyers élevés pour ne pas dire de luxe pour les sénégalais lambda que nous sommes
Et un conseil Prési, une vision ne se limite pas à la durée potentielle de son mandat.
Blieck
En Janvier, 2014 (11:42 AM)L'Etat avait donc le devoir d'intervenir par le biais de cette loi et d'initier une politique nouvelle en matière d'accès à la propriété qui permettra de juguler le problème de la cherté du loyer dans le moyen ou le long terme.
Xxl
En Janvier, 2014 (12:42 PM)Mann
En Janvier, 2014 (12:57 PM)Je suis prêt à réduire le loyer de 4%. Ces appartements ne seront toujours pas a la portée du Sénégalais moyen. C'est à ce demander à quoi sert cette loi !
L'immobilier sera toujours régi par la loi de l'offre et de la demande.
Missale
En Janvier, 2014 (13:02 PM)Agn
En Janvier, 2014 (14:45 PM)En parcourant les contributions, je lis que les bailleurs ne payent pas de taxent. c'est une fausseté combien de fois je me suis rendu a la perception de cerf volant pour payer des taxes. Il faut savoir que le bailleur paye l'équivalent d'un mois de loyer chaque année par contre une maison non louée ne paye rien. Tout le contraire en France ou tu payes la taxe d'habitation et la taxe audiovisuelle
Ceci dit l'auteur du texte qui est un ami intime à lancé un pavé dans la marre et je salue le sens critique de certains intervenants
Je dirai tout simplement que si les prix des loyers sont exhorbitants sans être économiste c'est dû à la dure loi de l'offre et de la demande. Ainsi apparait la responsabilité de l'Etat qui devrait renforcer l'OPHLM qui ne doit pas avoir pour vocation de faire des bénéfices. Mais on voit que l'Office n'est pas à la hauteur des attentes des citoyens. Elle nous balance des terrains ou habitation loin de l'image des maquettes pas d'arbres pas de routes encore moins de trotoires
Mais pour finir je dirais chers bailleurs dormez en paix car ces genres de lois sont difficilement applicable
Immeubledakar
En Janvier, 2014 (16:15 PM)Cependant, le gvrnment doit imposer des taxes sur la location, les collecter et reinvestir 7 argent pour ameliorer le niveu de vie dans les memes localites ou les taxes ont ete collecte. je ne parles pas de collecter des taxes et redistribuer dans le social, cela ne marche pas. il faut que les gens diminuent le social, le Warga Sadaam (Ataya a longuer de journee) et commencent a Travailler pour avoir leur propre maison, nimporte ou. juste ai une maison et ne loue pas.
June Parker
En Septembre, 2016 (02:32 AM)reçoit; celui qui cherche trouve; et à celui qui frappe, la porte sera ouverte ".Donc ne laissez pas ces occasion vous passer parce que Jésus est le même hier, aujourd'hui et
jamais plus.Veuillez ceux-ci est de graves esprit et Dieu Les gens craignent.
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