ENQUETE SUR LE FONCIER AUX ALMADIES : Macky Sall et Moustapha Guirassi au cœur d’un litige foncier

Le littoral, zone prisée

Les constructions sur le littoral des Almadies date de l’époque coloniale. Comme en témoigne la Cité Asecna. Qui était l’ancien camp des Américains. Au début des années 90, il y a eu un lotissement balnéaire au niveau des Almadies sur cette bande. Occasion saisie par plusieurs autorités pour se taper de belles constructions. Quelques années plus tard, la mesure a été suspendue. N’empêche, certaines personnalités continuent de violer la mesure en construisant sur le littoral. La confrérie occupe aussi une grande superficie sur le littoral des Almadies avec la grotte où s’était réfugiée la lumière du Mahdi. Un site devenu un lieu de pèlerinage pour les disciples de Seydina Limamou Laye. «Le site a toujours été la propriété privée des Layènes et il est même clôturé. Il n’a été occupé que par les Layènes. C’est une affectation du domaine public maritime. Il ne peut pas y avoir de construction, sauf si on le déclasse», note Modou Fall, agent du Cadastre. La seule différence des Almadies avec les autres zones, c’est au niveau du plan de l’urbanisme qui définit les destinations des parcelles, les équipements à prévoir, la voirie à prévoir et la taille des parcelles et les conditions d’occupation de la parcelle.

Pas de terrains de moins de 2 000 mètres carrés

La parcelle minimale aux Almadies se situe entre 500 et 1 500 mètres carrés. Le règlement des constructions se limitait à R+1. «Mais si l’Urbanisme juge, compte tenu de la rareté des terrains, qu’il faut construire en hauteur en augmentant les niveaux, il n’y a pas de violation», explique un agent du Cadastre. Au départ, aux Almadies, explique toujours l’agent en question, il y avait trois zones : «Si vous prenez la route du Méridien Président, tout ce qui est à gauche, c’était une zone de 2 000 m2. On ne pouvait pas y avoir une parcelle de moins de 2 000 m2, sauf dérogation. Ensuite, au départ de l’hôtel Méridien Président jusqu’à l’ex-hôtel «Sans Souci», c’était une zone de 1 500 m2, et tout le reste était une zone de 1 000 m2. C’était cela le zoning initial.» Une mesure qui a été modifiée suite à la rareté des parcelles. Car, quand on s’est rendu compte qu’à Dakar, il n’y avait plus d’espace, définir un tel zoning causait des problèmes. Par conséquent, les surfaces ont été revues à la baisse. Dans les zones où il était prévu des parcelles de 2 000 m2, on y autorise jusqu’à 1 500 m2. Dans la zone de 1 500 m2, on peut aller jusqu’à 750 m2. Dans la zone de 1 000 m2, on peut aller jusqu’à 500 m2.

Le Cadastre face aux séries de litiges

Dans plusieurs cas de litiges fonciers, les services du Cadastre sont pointés du doigt par certaines victimes. Mais le département piloté par Tahibou Ndiaye constate qu’il est loin d’être à l’origine. «Ce n’est pas notre mission. Nous procédons à la délimitation très précise, très claire des propriétés avant la mise à la disposition de leurs propriétaires. Maintenant, s’il y a cas d’empiétement chez l’autre, nous ne pouvons intervenir que dans le cadre du contentieux pour produire un document qui atteste de l’empiètement ou qui constate qu’il n’y en a pas. Mais nous ne sommes pas un service de contrôle. Vous savez l’empiétement, c’est une réalité qui se constate par une procédure. Si vous avez un titre foncier et vous constatez que quelqu’un a empiété dans votre périmètre, c’est votre droit le plus absolu de faire libérer la partie empiétée en produisant des documents. Notamment un plan de délimitation du Cadastre qui fait ressortir l’empiètement et disposait d’un jugement du Tribunal si c’est la voie du contentieux qui est choisie», explique Modou Fall.

Le notaire est-il une couverture ?

Pour éviter des contentieux fonciers, acheter auprès du notaire présente beaucoup plus de garantie. Bizarrement, des personnes qui ont eu à acheter devant un notaire sont parfois poursuivies pour occupation illégale de terrain ou autre. «La voie à suivre c’est celle du notaire. Vous ne pouvez pas acheter aujourd’hui un terrain sans passer par lui. Donc si vous acheter sous seing privé ou je ne sais pas sur quelle base, il y a de fortes chances que çà se passe dans l’irrégularité. Mais si vous voulez obtenir un bien, il faut d’abord, s’il s’agit d’un titre foncier, avoir un état de droit réel qui indique le propriétaire, les charges qui pèsent sur ce titre, avoir un certificat d’urbanisme qui indique ce qu’on peut faire sur ce terrain et confier le tout à votre notaire. Lequel va entamer des procédures. Mais si vous allez acheter, chez un particulier, un terrain sur seing privé, généralement il y a problème. Car, vous ne pouvez pas formaliser la vente», développe Modou Fall. Néanmoins, ce dernier n’écarte pas également les conflits nés après l’achat devant un notaire. «Par exemple, si je vous vends un terrain, je vous présente mon titre de propriété et toutes les attestations, votre notaire, en connaissance de cause, dresse un acte de vente transmis à l’administration des domaines pour la mutation à votre nom. Si cette formalité s’est faite sans rejet, cela veut dire que c’est régulier. Maintenant, je ne sais pas ce qu’on peut reprocher à un notaire dans ce cadre en matière d’irrégularité. Il peut y avoir escroquerie avec la complicité du notaire ou bien par manque de vigilance de celui-ci.»

Cas de litiges fonciers

Le quartier résidentiel des Almadies est une zone qui enregistre de nombreux litiges fonciers. Des dossiers dans lesquels sont citées parfois des personnalités de l’Etat. Par exemple, un litige foncier oppose présentement l’ex-Président de l’Assemblée nationale, Macky Sall, à un particulier. Le maire de Fatick qui déclare être dans ses droits était même sur le point d’entamer les travaux. C’est à ce moment que le particulier en question a saisi la justice. D’ailleurs, ce dossier est en voie de règlement à l’amiable. Bizarrement dans ce même périmètre conflictuel, le ministre de la Communication Moustapha Guirassi, du gouvernement de Souleymane Ndéné Ndiaye, a aussi un dossier litigieux pendant devant la justice. Il est, lui aussi, en contentieux avec un particulier. Dans ce dossier, on constate qu’une bonne partie de sa parcelle a fait l’objet d’empiètement. Ce que réfute la partie adverse avec des documents à l’appui. Une affaire qui est aussi en voie de règlement. Mais dans les deux cas cités, toutes les constructions ont été suspendues jusqu’à nouvel ordre. Dans le quartier de Ndaré Dial aussi, plusieurs villas ont été démolies par la direction des Impôts et Domaines. Mais pour Modou Fall, agent du cadastre, «les litiges ne sont pas spécifiques aux Almadies, il y en a partout. La particularité des Almadies est que c’est une zone résidentielle. Mais, les contentieux, on les retrouve partout à Dakar. Il n’y a pas plus de contentieux aux Almadies qu’ailleurs, si vous allez à Nord Foire ou Ouest Foire, vous y trouverez beaucoup plus de contentieux qu’aux Almadies. Par exemple, la zone communément appelée Ndaré Dial, c’est une zone qui appartient à l’Etat du Sénégal. En 1996, l’Etat a attribué des baux sur ce site. En 1998 certains dignitaires lébous ont contesté ces attributions et ont procédé à des morcellements de terrains vendus à des gens qui ont commencé à construire. C’est ce qui s’est passé. Devant cet état de fait, l’Etat a pris des dispositions et à procéder à des démolitions pour que force reste à la loi».

Moustapha Guirassi et Macky s’expliquent

Joint hier par nos soins, le ministre de la Communication Porte-parole du gouvernement a tenu d’abord à préciser qu’effectivement ce contentieux existe, mais il date de 4 ans. Et à l’époque il n’était pas député, encore moins ministre de la République. Et ce sur le terrain proprement dit, le ministre déclare que c’est un bail que l’Etat lui a octroyé pour le compte de l’Institut africain de management (Iam). Mais quand il a voulu construire sur le terrain, une autre personne a été découverte sur les lieux en train de construire. Et lorsqu’elle a été interpellée, elle a rétorqué que le terrain lui a été vendu. C’est alors que M. Guirassi a saisi les forces de l’ordre qui lui ont intimé d’arrêter les constructions. En plus de cela, M. Guirassi qui est pressé de reprendre son terrain pour entamer son projet a introduit une plainte, qui est en train de suivre son cours. Et pour le moment, il attend tranquillement que l’affaire soit vidée pour reprendre son terrain.

Du côté de l’ex-Président de l’Assemblée nationale du Sénégal, on estime qu’il n’y a vraiment pas de quoi fouetter un chat. Ce qui se passe, c’est que le terrain a été acheté par Macky Sall, alors qu’il était ministre de l’Intérieur. D’ailleurs, une partie de l’argent pour l’achat de ce terrain n’a pas encore été versée. Le maire de Fatick n’avait donné qu’une avance très importante sur la somme. Mais lorsqu’il est parti effectuer une visite sur le terrain en question, «il a trouvé qu’un certain A.D était en train d’y construire. Face à cette situation, M. Sall a arrêté de payer et s’en est ouvert au vendeur. Ce dernier a saisi les juridictions compétentes et les constructions ont été stoppées par les forces de l’ordre. Depuis ce jour, le maire de Fatick a suspendu les travaux sur le terrain. Mais l’homme qui a démarré les constructions a souhaité trouver un terrain d’entente avec Macky, qui lui a rétorqué que, n’étant pas le propriétaire du terrain, il ne pouvait prendre aucun engagement. Et depuis lors, le terrain est resté comme tel. Et le maire de Fatick attend tranquillement que la situation se décante.

Tahibou Ndiaye, directeur du Cadastre

Le directeur du Cadastre, Tahibou Ndiaye, est revenu sur le passé des Almadies pour chercher à expliquer l’historique des litiges fonciers. «Le remembrement de la zone des Almadies a été rendu exécutoire par le jugement numéro 1976 du tribunal de Dakar à la date du 10 décembre 1977. Un remembrement veut dire qu’on trouve une situation où les parcelles sont contiguës. Et là, nous avons le devoir, en tant que technicien, de rendre la zone plus fluide. Pour qu’il y est cette fluidité, il faut créer des rues. Comme ce sont des parcelles qui se touchent, il faudrait que chacun puisse accéder à sa propriété. Il faut créer aussi des zones d’équipements. En créant ces rues et ces zones équipements, il faudrait les mettre sur le compte des tiers. On a demandé à chaque attributaire et c’est le remembrement qui a fait état de cela, chaque titulaire de titre foncier, à participer à hauteur de 35 % de sa superficie pour la création de ces rues et la construction des équipements. Ce qui a été fait de façon intelligente. On te rétrocède ta parcelle. Mais ce qui s’est passé, vous pouvez être à une position géographique x et, après le remembrement, vous vous retrouverez à une position y. Le remembrement s’est fait aux Almadies dans la rigueur des principes. Tout le monde devait restituer son ancien titre. Et l’administration devait leur remettre leur nouveau titre. Tous ne l’ont pas fait. Certains ont gardé par dévers eux leur ancien titre et souvent, par négligence ou par faute de l’administration, on leur a remis leur nouveau titre. Ce qui fait qu’une personne peut avoir, par dévers elle, deux titres fonciers : le nouveau et l’ancien. Maintenant quand cela s’est produit, quand il s’est agi de prendre position dans certaines zones, la population a refusé que les ayants droit prennent possession de leur nouveau titre. Alors, certains ont fait leurs morcellements, ils ont superposé sur le remembrement des Almadies leurs propres lotissements. Ce qui a rendu certaines zones litigieuses.